广场时尚酒店投资预算 和收益预期及可行性分析
一、目标客源市场的分析和定位 附近同档次客房市场现有陆羽酒店、金穗宾馆、蓝鲸酒店，距离稍远一点的还有帝苑酒店、国际酒店、华侨酒店。近几年来，随着人们消费观念的转变，酒店已形成了一部分固定的消费群体。结合目前的市场情况，做如下定位： 1、消费定位： 单房消费在120—130元/间.晚左右，提供空调、24小时热水、电视、网络或棋牌等。 2、装修档次及设施设备的定位： 装修无需豪华，但要求布局合理，功能性强，设计新颖； 一楼餐厅主要设有卡座、包房及棋牌室； 二、三、四楼设有客房48间（每层16间）。
二、前期投资组成部分及投资预算：总投资226万元（另房租30万元，流动资金4万元，共需准备资金260万） 1、房租 30万 2、客房及客房走道的装修（含天花、墙面、地面、卫生间 装修及洁具等） 72万 3、热水系统（天然气+太阳能） 20万 4、房间配置的设施设备 （含空调、门、门锁、电视、家具、床、床垫、布草、电脑或麻将机、小件物品等）46万 5、天然气报装 5万 6、PA设备 3万 7、客房前期耗品（含单据、工服、一次性用品） 4万 8、厨房抽风系统及灶具、冰箱等设备 8万 9、小件厨具及菜肴器皿 2万 10、吧台用品用具 2万 11、餐椅、餐台及小件餐具 4万 12、餐厅装修 15万 13、其他公共区域用品 1万 14、开办费 5万 15、大堂装修及设备 10万 16、餐厅空调 2万 17、消防系统 16万 18、监控及背景音乐系统 3万 19、外墙处理、亮化工程 8万
三、经营计划收入及投资预期回报分析： A预测的投资预期回报周期可以控制在2年左右，但需靠虑开业前期的宣传促销阶段对利润的影响。 B预测的投资预期回报周期可以控制在3年半年左右。 A：餐厅每天收入3000元、客房平均70%入住率 年收入：300万 （其中餐厅108万、客房192万） 成本、费用：196万（其中餐厅79万、客房117万） 利润 ：104万 （其中餐厅29万、客房75万） 1、餐厅利润：收入108万-成本费用79万=29万 餐厅经营计划收入核算方法： 餐厅每月平均收入9万元，餐厅年收入108万元。 餐厅成本及费用支出核算方法：78.608万元 （按吧台出品占35%、厨房出品占65%，原材料综合成本按收入的35%算） 1、 食品、饮品原材料成本 378000元 2、 天然气（厨房出品的4%） 28080元 3、 水、电费 30000元 4、 员工工资 240000元 5、 房租分摊 60000元 6、 税金 30000元 7、 外地员工住宿支出及杂费 10000元 8、 布草洗涤或耗品 10000元 2、客房利润：收入192万-成本费用117万=75万 客房经营计划收入核算方法： 客房每月平均收入16万元（入住率按70%算），年收入192万元。 客房成本及费用支出核算方法： 116.68万元 （易耗品按收入的4%算） 1、 易耗品成本 76800元 2、 天然气 50000元 3、 水、电费 250000元 4、 员工工资 360000元 5、 房租分摊 240000元 6、 税金 60000元 7、 外地员工住宿支出及杂费 10000元 8、 布草洗涤、收视、网络费120000元 B：餐厅每天收入2000元、客房平均60%入住率 年收入：240万 （其中餐厅72万、客房168万） 成本、费用：176万（其中餐厅64万、客房112万） 利润；64万 （其中餐厅8万、客房56万） 1、餐厅利润：收入72万-成本费用64万=8万 餐厅经营计划收入核算方法： 餐厅每月平均收入6万元，餐厅年收入72万元。 餐厅成本及费用支出核算方法：64.072万元 （按吧台出品占35%、厨房出品占65%，原材料综合成本按收入的35%算） 1、 食品、饮品原材料成本 252000元 2、 天然气（厨房出品的4%） 18720元 3、 水、电费 25000元 4、 员工工资 240000元 5、 房租分摊 60000元 6、 税金 25000元 7、 外地员工住宿支出及杂费 10000元 8、 布草洗涤或耗品 10000元 2、客房利润：收入168万-成本费用112万=56万 客房经营计划收入核算方法： 客房每月平均收入14万元（入住率按60%算），年收入168万元。 客房成本及费用支出核算方法：112.22万元 （易耗品按收入的4%算） 1、易耗品成本 67200元 2、天然气 45000元 3、水、电费 220000元 4、员工工资 360000元 5、房租分摊 240000元 6、税金 60000元 7、外地员工住宿支出及杂费 10000元 8、布草洗涤、收视、网络费 120000元
四、日常营业收入的最低保本点 餐厅每天收入1800元，客房入住率40%每天收入2700元，才能保证正常经营不亏本。（不含前期的投资折旧）
五、投资本酒店的部分优势和劣势： 1、优势： 同区域同价位的酒店相对集中，能在短期内对顾客购买决策形成较强的影响； 购物、停车、出行比较方便； 是原始门面，出现纠纷的可能性小； 2、劣势： 对照金穗宾馆、亚记东门酒店来说，房租成本相对过高。 太阳能热水系统施工难度较大。
六、经营遇挫后收回投资成本的可能性预测 当经营受挫时，转让费很难谈到高价，且相对较高的房租可能会成为转让的瓶颈，因此，如果经营不成功，会导致前期投资收回的难度加大。
七、风险评估 如果因消费定位过高，可能会导致开业初期经营的不成功和口碑受损，人气下降，浪费一段经营时间和盈利的机会以及影响成本投入后的回收周期。 但通过降低毛利率、打折促销等方式，调整经营策略和定位后，很快能抢到市场，关键是对餐厅经营的把握。
八、其他 公安系统如果经常查房，将对酒店产生巨大的影响。
说明： 1、因时间紧张，没有对其他酒店近期的住房收入及住房率做详细的调查，故报告中没有列举具体数据做市场分析，凭借我对同行的电话咨询得到的数据判断，目标顾客市场还有很大空间。 2、以上提供的装修预算，可以保证设施设备在四至五年内不用大修。
|